🏠 한 나라에 사회(공공)주택이 많아 보이는데도 왜 집 걱정이 생길까? 사실 이는 정책 설계의 디테일과 공급·수요 불일치에서 비롯됩니다. 📌 핵심 요약 네덜란드: 전체 주택 중 사회주택 비중이 약 29%로 높지만, 인기 지역 수요를 모두 충족시키지 못해 민간 임대로 몰리면서 임대비 부담이 소득의 40% 수준까지 오릅니다. 한국: 전국적으로 공공주택 공급 계획은 많지만, 서울 등 핵심 도심에서의 공공임대 비율은 낮고(서울 약 6.4%), 공간·소득·타이밍 불일치로 체감 주거비 부담이 큽니다. 🇳🇱 네덜란드 — 공공주택이 많아도 왜 주택난인가? 1️⃣ 사회주택이 있어도 ‘원하는 곳’에 있지 않다 비율은 높아도 수도권 모든 수요를 흡수하지 못합니다. 도심 인기 지역, 청년·신입 거주자가 원하는 소형·도심형 주택은 부족합니다. 2️⃣ 중간소득자 ‘사각지대’ 사회주택은 저소득층 우선. 소득이 조금 높은 중간층은 공공주택도 못 받고 민간시장으로 몰리면서 경쟁이 심해집니다. 쉽게 말해 “공짜 밥 줄엔 못 서고, 식당값도 못 내는 사람들” 상황입니다. 3️⃣ 공급 증가가 느리고 규제·허가 병목 건축 허가, 토지이용 규제, 환경·경관 규정 때문에 새 집 공급이 늦어집니다. 공급이 부족하니 민간임대가 급등합니다. 4️⃣ 민간 임대시장 구조 변화 일부 개인·기관 임대주가 매물화를 줄이면 시장 유동성이 낮아지고, 임대 물량 자체가 줄어 가격이 오릅니다. 5️⃣ 결과 — 특정 계층 월세 부담 급등 중·청년·신규이민자 그룹은 사회주택 받을 가능성이 낮고, 민간 임대를 구하느라 소득의 상당 부분을 월세로 내야 하는 상황이 발생합니다. 🇰🇷 한국 — 공공주택 많아도 체감이 다른 이유 1️⃣ 공공주택 ‘양’과 ‘분포’가 다르다 서울 강남·학군·직주근접 지역엔 공공임대 비율이 낮고, 신도시·외곽에 많습니다. 그래서 출퇴근·자녀 교육 때문에 살고 싶은 곳엔 공공주택이 잘 없습니다. 2️⃣ 주거제도(전세·월세)와 자금흐름 문제 전세·반전세 구조로 자금이 묶이고, 보증금 리스크로 불안정성이 커집니다. 금리·가격 변동이 있으면 시장 취약성이 드러납니다. 3️⃣ 공급 확대가 체감 안정으로 연결되지 않음 공공주택이 빠르게 늘어도 배정 정책, 입주 대기, 위치·유형 불일치 때문에 ‘월세 절감’ 효과가 바로 나타나지 않습니다. 신규 택지·아파트는 시간이 걸려 실수요가 당장 풀리지 않습니다. 4️⃣ 도시 집중·투기·재건축·정책 불확실성 재건축·재개발 규제, 세제, 투기 수요, 거래세 등 정책 변동성이 시장 심리를 좌우합니다. 주택 보유자 이동을 꺼리게 하고, 공급 유통성을 떨어뜨립니다. 🥖 직관적 비유 네덜란드: 빵집(공공주택 공장)은 많지만, 사람들이 원하는 ‘맛있는 빵’(도심·작은원룸)은 따로 팔거나 자격증(소득요건)이 있어야만 살 수 있습니다. 줄 선 사람들은 근처 다른 가게(민간 임대)에서 비싼 빵을 살 수밖에 없습니다. 한국: 정부가 빵을 많이 만들기로 했지만, 공장 위치는 외곽(신도시)이고 인기 지역엔 빵이 부족합니다. 도심 소비자는 여전히 비싼 빵 값을 내야 합니다.

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