정부가 “서민 보호” 명분으로 전세대출 규제를 강화했지만, 실제로는 월세 상승 → 서민 부담 증가라는 부작용이 발생할 가능성이 높습니다. 1. 전세 → 월세 전환의 구조 • 과거: 세입자가 전세대출을 통해 보증금(예: 3억 원)을 빌려서 전세를 얻음 → 월세 부담 0원. • 현재: 전세대출 규제·보증비율 축소 → 같은 집에 입주하려면 보증금을 줄이고 대신 월세(예: 50만~100만 원)를 내야 함. • → 세입자 입장: 원리금 상환 대신 월세를 지불, 매달 현금흐름 부담 증가. • → 집주인 입장: 보증금이 줄어들면 부족분을 메우기 위해 월세를 책정해야 하므로 월세 인상 압력이 발생. 2. 정책과 시장의 불일치 • 정부는 깡통전세·역전세 사고 방지라는 명분으로 규제를 강화했지만, • 실제로는 “전세 레버리지 축소 = 월세 확대” → 월세지수 상승 → 저소득층 부담이 가중. • 즉, 부유층은 보증금·현금 여력으로 전세 유지 가능, 서민층은 월세로 밀려나 더 불리해집니다. 3. 금리와 월세의 상호작용 • 기준금리가 2.5%까지 낮아졌지만, 대출금리 > 월세 전환 비용이면 집주인은 전세보다 월세 선호. • 즉, 전세보증금으로 대출을 받아 운용하는 것보다, 월세로 매달 안정 수익 확보가 유리해진 상황. • 결과적으로 월세화 가속 → 서민 부담 증가. 4. 서민에게 미치는 실제 타격 • 현금흐름 타격: 전세에서는 일시금만 준비하면 되었지만, 월세는 매달 소득에서 지출 → 생활비 압박. • 불평등 확대: 현금 많은 상위층은 여전히 전세·매매 가능 → 부담 덜함. • 주거 안정성 악화: 월세 계약은 전세보다 짧은 경우가 많아 이사·갱신 부담 ↑. • 자산 형성 격차 확대: 서민은 월세로 지출, 부유층은 집을 사서 월세를 받는 구조 → 자산 격차 심화. 5. 요약 정부의 의도: 전세 사고 방지 + 가계부채 관리 현실의 결과: 전세 약화 → 월세 상승 → 서민 생활비 부담 증가 → 자산 양극화 심화 즉, **“규제의 역설”**이 발생하는 겁니다. → 결국 서민 보호를 위해 만든 규제가 오히려 서민을 더 힘들게 하는 구조가 생겨난 것이죠. 그럼 외국인은 어떻게 하겠는가? 한국 주택 시장도 월세가 돈이 될것 같으니 무지 사들이고 있어요. 2024년 말 외국인 보유 주택이 10만216가구로 처음 10만 가구를 넘었고, **중국 국적 비중이 약 56%**로 다수입니다. 외국인 거래는 2022년 이후 연평균 두 자릿수 증가세를 보여왔다는 보도도 있습니다. • 현금 매수 사례와 규제 비대칭: 국내 대출규제 영향권 밖의 **현금 매수(예: 강남 고가주택 현금 매입)**가 적잖게 관측됩니다. 이런 수요는 국내 레버리지 규제로 약해진 내국인 수요의 공백을 부분적으로 메우며, 고가·핵심지 가격 방어에 기여합니다 전세가 집값을 상승한다는것도 하나의 프레임 입니다. 냉정하게 계산 해보세요. 전세 만큼 좋은 제도가 없습니다. 적은 돈으로 좋은 입지에 살수 있는 사다리 역활입니다.

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경제